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Hipotecas 2020 ¿y las hipotecas 2021?

hipotecas 2021

Hipotecas 2020 ¿Qué nos espera en 2021? Llega el final de año y es momento de hacer balance de lo acontecido en el 2020 en materia hipotecaria y por supuesto que previsiones hay para el año 2021.

Sin duda alguna el año 2020 será recordado como el año de la pandemia de la COVID-19.

Esta situación de confinamiento y restricciones en la movilidad también se ha trasladado en la forma en la que los españoles han gestionado sus hipotecas.

La concentración bancaria, reducción de plantillas y de oficinas ha elevado la demanda de información sobre hipotecas por internet.

Las compañías de intermediación hipotecaria hemos incrementado el número de consultas online y el volumen de operaciones gestionadas.

Han cobrado especial trascendencia las estrategias de comunicación online y el Marketing Digital dentro de las compañías de intermediación hipotecaria.

En Hipotecalia hemos atendido más de 8.400 solicitudes de información sobre hipotecas, teniendo que alinear nuestras estrategias de atención al usuario a esta demanda creciente.

Hemos incorporado herramientas y automatismos que nos han permitido asumir la gran demanda de información de usuarios ,sin dejar de atender de forma personalizada las consultas y poniendo el foco en el usuario.

¿Cómo han sido las hipotecas en el 2020?

Si algo ha caracterizado el año 2020 es el incremento de hipotecas a tipo fijo.

Desde al año 2014 el número de hipotecas contratadas a tipo fijo se está incrementado de forma constante. Llegando en el año 2019 a representar el 41,2% de las hipotecas contratadas sobre vivienda contratadas.

Hipotecasa tipo fijo vs tipo variable por años FUENTE: INE

En el año 2020 a fecha de octubre (a falta de la publicación de los datos de los meses de noviembre y diciembre) el porcentaje medio es superior, rozando el 49% en estos 10 meses.

En meses como marzo, abril, mayo y julio se firmaron más hipotecas a tipo fijo que a tipo variable.

Hipotecas tipo fijo vs hipotecas tipo variable 2020 FUENTE: INE

Tipos de interés negativos

Los tipos de interés negativos, en el mes de diciembre se ha sobrepasado el Euribor -0,50% (el día 9/12 el Euribor diario se situó en el -0,507%). Lo que augura un nuevo mínimo histórico del índice más utilizado en las revisiones de las hipotecas de nuestro país. Recordemos que la media mensual del mes de noviembre fue del -0,481% (mínimo histórico).

Según los especialistas se espera que la tendencia de tipos negativos se prolongue en el medio plazo. Sin duda alguna influenciado por la situación económica provocada por la situación sanitaria.

Las entidades bancarias han apostado por la comercialización de hipotecas a tipo fijo para estabilizar sus ingresos. Como ejemplo de esta situación, entidades como ING que en su cartera hipotecas no comercializaban tipos fijos se han sumado a esta variante.

Los Intermediarios de Crédito Inmobiliario hemos podido comercializar hipotecas a tipo fijo desde el 1,10% TIN, para operaciones PRIME.

Cambiarse de hipoteca

Fruto de esta situación se ha producido una gran demanda en hipotecas de cambio de entidad para mejora de condiciones, tanto como subrogación acreedora como en constitución de nueva hipoteca.

Tras la nueva ley LCCI (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario) 5/2019 que entró en vigor en junio de 2019 en la que se atribuían los gastos de constitución de la hipoteca a la entidad bancaria, el mercado hipotecario se ha flexibilizado permitiendo a los hipotecados poder cambiar de entidad sin tener que asumir los gastos de la nueva hipoteca.

El año de las hipotech

La situación derivada de la pandemia y las restricciones de movilidad han acelerado la digitalización del sector de la intermediación hipotecaria.

Comparadores como Rastreator, Marketplaces  como Credimarket e iahorro o portales inmobiliarios como Idealista y un sinfín de start ups como HipooTrioteca o Helloteca  han salido al rescate del usuario en la búsqueda de hipoteca, como alternativa a la tradicional visita a la sucursal bancaria.

Las empresas con más antigüedad  en el sector de la intermediación hipotecaria como RN Tu solución hipotecariaHipotecalia o CreditOH! entre otras, han adaptado sus procesos y forma de relacionarse con el usuario a las nuevas reglas digitales.

Se han establecido dos modelos de negocio bien diferenciados: las hipotecas hasta el 80% (en algún caso hasta el 90%) y más del 80%.

Hasta el 80%. Están siendo gestionadas por los nuevos players del sector de intermediación hipotecaria (marketplaces y startups) bajo el modelo de negocio “cobran de la entidad bancaria” ofreciendo un servicio gratuito para el usuario.

Este modelo requiere un alto volumen de operaciones firmadas para que sea rentable. 

Hoy por hoy, la actividad de Intermediación hipotecaria no está suficientemente digitalizada y la gran mayoría de procesos requiere de la gestión humana, lo que conlleva unos altos costes de gestión (fase de captación y documentación de la operación).

Otro problema añadido, es que en muchas de las operaciones el principal competidor es la propia entidad del cliente y si la diferencia entre las ofertas no es amplia el cliente opta por mantener su entidad.

Más del 80%. Es el modelo de negocio de las empresas de intermediación hipotecaria con más antigüedad.

Es el usuario el que paga honorarios de intermediación hipotecaria. Sus Asesores Hipotecarios con mayor experiencia aportan un valor añadido al usuario.

Las operaciones son más complejas y el usuario confía más en el Asesor que en su propia entidad con lo que no es tan determinante la oferta de su propia entidad.

Estas compañías utilizan también la tecnología en sus procesos captación y documentación.

El sector inmobiliario

El sector inmobiliario también ha visto cómo sus operaciones de compraventa cada vez dependen más de la consecución de la hipoteca.

Se han establecido estrategias de colaboración entre inmobiliarias y empresas de intermediación hipotecaria para poder obtener la hipoteca para sus compradores.

En el segmento de las inmobiliarias digitales, proptech, también se han sentido tentadas por la intermediación hipotecaria como fórmula para ofrecer una experiencia 360º para sus usuarios.

Las proptech tienen la necesidad de incrementar su número de operaciones de compraventas y aumentar el ticket medio por operación, sumando la cesión de la entidad por la gestión de la hipoteca a los honorarios de compraventa (más bajos que en la inmobiliaria tradicional).

Los expertos no se ponen de acuerdo si el precio de la vivienda sufrirá una leve caída  o por el contrario la demanda volverá a empujar los precios a dígitos positivos. 

Donde coinciden los expertos es en un cambio de tendencia en la demanda hacía zonas menos céntricas. Desplazándose al primer y segundo cinturón de las grandes urbes.

¿Cómo serán las hipoteca en el 2021?

Parece claro que las hipotecas del 2021 seguirán la tendencia de este final de año.

Por un lado, los tipos de interés negativos continuarán durante varios años, lo que hará que las entidades pongan el foco en las hipotecas a tipo fijo.

Continuará la senda de cambio de entidad o mejora de condiciones para mejorar las condiciones de  aquellas operaciones que se firmaron a partir del año 2010 y que se contrataron en condiciones más caras que las actuales.

Si bien la situación económica tras la pandemia tardará en recuperarse, las entidades seguirán apostando por las hipotecas como uno de los productos más determinantes para la captación de nuevos clientes.

Se espera que los bancos incrementen las bonificaciones por contratación de productos para poder obtener una mejor hipoteca.

En cuanto a los requisitos para obtener una hipoteca serán muy similares a los actuales. Se seguirán primando los sectores menos castigados por la pandemia.

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