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La guía definitiva de la hipoteca compraventa: pasos y consideraciones en España

La obtención de hipotecas para la compra puede brindar a aquellos con crédito menos que perfecto la oportunidad de convertirse en propietarios. Aunque la idea de poseer una casa puede resultar tentadora sin importar las circunstancias, este proceso conlleva sus propias complejidades y riesgos que es necesario comprender.

Echemos un vistazo al proceso de adquirir una vivienda a través de una hipoteca para la compra y exploremos algunos de los riesgos involucrados.

¿Qué implica una hipoteca para la compra?

También conocida como financiamiento del vendedor, una hipoteca para la compra es un préstamo otorgado por el vendedor al comprador. Este tipo de financiamiento es común en situaciones en las que el comprador no cumple con los estándares de financiamiento bancario, similar a otros préstamos no convencionales.

Al igual que un banco, el vendedor establece requisitos para el pago inicial, la tasa de interés y los costos de cierre. El comprador realiza el pago inicial al vendedor y firma un instrumento de financiamiento que detalla los términos del préstamo. Como en una hipoteca convencional, este instrumento se registra en el condado, protegiendo los intereses tanto del comprador como del vendedor.

¿Por qué algunos compradores eligen una hipoteca para la compra en lugar de una hipoteca bancaria tradicional?

Esta elección suele surgir cuando los compradores enfrentan desafíos como una baja puntuación crediticia, una alta relación deuda-ingreso (DTI) o un pago inicial insuficiente, y no califican para el financiamiento bancario convencional. Los vendedores dispuestos pueden ofrecer financiamiento aceptando el pago inicial y estableciendo los términos del préstamo según las calificaciones del comprador y las necesidades del vendedor.

Las principales diferencias entre una hipoteca para la compra y una hipoteca bancaria son los requisitos de calificación y quién ostenta el título. En una hipoteca tradicional, el banco retiene el título, mientras que en una hipoteca para la compra, el vendedor conserva dicho título.

Tipos de hipotecas para la compra

Cuando los compradores optan por una hipoteca para la compra, llegan a un acuerdo con el vendedor. Dado que se trata de una hipoteca privada, compradores y vendedores tienen pocos requisitos regulatorios. A continuación, se describen algunos de los tipos de hipotecas para la compra más utilizados.

Contrato de Compraventa de Terreno

Este contrato implica un acuerdo entre comprador y vendedor sobre el pago inicial, la tasa de interés y la periodicidad de los pagos. Una vez que el comprador completa el pago de la hipoteca, el vendedor transfiere el título, convirtiendo al comprador en el propietario.

Acuerdo de Arrendamiento con Opción

En este acuerdo de alquiler, el comprador tiene la opción de comprar la casa durante el arrendamiento o al finalizar este. Parte del alquiler mensual se destina al pago inicial. Si el comprador decide no ejercer su derecho, pierde el dinero destinado a la compra.

Acuerdo de Arrendamiento con Compra

Este acuerdo de alquiler obliga al comprador a adquirir la casa antes de que concluya el arrendamiento. Si el comprador no puede obtener financiamiento hipotecario tradicional, esta opción podría ser viable si el vendedor está dispuesto a ofrecer financiamiento.

Asunción de la Hipoteca del Vendedor

Cuando el vendedor aún tiene una hipoteca pendiente, el comprador puede asumirla. Esto implica que el comprador toma el control del préstamo existente, realizando los mismos pagos a las mismas tasas. Es crucial destacar que los compradores deben calificar con el prestamista antes de asumir una hipoteca.

Préstamos de Dinero

Otra alternativa es un préstamo de dinero otorgado por inversionistas privados centrados en la propiedad en sí, no en la solvencia crediticia del prestatario. Estos préstamos, aunque de corto plazo, suelen tener tasas de interés más elevadas y son comunes en transacciones de propiedades comerciales.

Ventajas y Desventajas de los Préstamos para la Compra para los Prestatarios

Al igual que otros tipos de hipotecas, los préstamos para la compra presentan pros y contras, ya que cada acuerdo se basa en la discreción del vendedor.

Sin embargo, los vendedores obtienen varios beneficios, como obtener un precio de compra más elevado y acceder a un flujo de efectivo mensual. Los compradores también disfrutan de ciertos aspectos positivos y negativos:

Ventajas

Menores Costos de Cierre

Al prescindir de un prestamista tradicional, los compradores suelen ahorrar en los costos de cierre. Aunque los vendedores pueden cobrar por estos gastos, suelen ser inferiores al estándar, oscilando entre el 2% y el 6% del monto del préstamo.

Flexibilidad en los Pagos Iniciales

Los vendedores pueden ser flexibles con los pagos iniciales. Aunque generalmente desean un pago inicial, comprenden que uno significativo podría dificultar la calificación del comprador para un préstamo bancario.

Directrices Flexibles

La mayoría de los prestatarios recurren a hipotecas para la compra cuando su crédito es menos que perfecto o tienen una alta DTI. Los vendedores ofrecen financiamiento con la intención de vender la casa, lo que suele resultar en evaluaciones de riesgo menos restrictivas.

Cierre Rápido

Al evitar trámites bancarios, los vendedores pueden cerrar el préstamo en tan solo una o dos semanas, dependiendo de los requisitos del préstamo.

Acceso a la Propiedad para Prestatarios no Calificados

Aquellos que no califican para financiamiento bancario podrían pensar que su única opción es alquilar. Sin embargo, el financiamiento del vendedor les permite comprar una casa antes de lo que sería posible sin esta alternativa.

Desventajas

Riesgo de Ejecución Hipotecaria

En caso de que los prestatarios contraigan un préstamo que no puedan pagar, existe el riesgo de perder la casa, ya que el vendedor tiene el derecho de recuperar la propiedad, similar a un banco.

Pagos Mensuales Más Elevados

Al asumir la hipoteca del vendedor y obtener un préstamo adicional para cubrir la diferencia, los pagos mensuales pueden ser considerablemente más altos que si se optara por financiamiento tradicional.

Tasas de Interés Más Altas

Debido al riesgo asumido por los vendedores, tienden a cobrar tasas de interés más altas que los bancos, compensando así la ausencia de un pago total.

Pagos del Capital Diferido

Muchos préstamos del vendedor incluyen una cláusula para un pago del capital diferido. Estos préstamos a corto plazo esperan que los compradores refinancien con un banco tradicional después de reparar su crédito o tener los medios para hacerlo, generalmente en un plazo de uno a dos años.

¿Deberías Optar por una Hipoteca para la Compra?

Adquirir una hipoteca para la compra implica un riesgo considerable, ya que la vivienda se utiliza como garantía y un incumplimiento de los pagos podría resultar en la pérdida de la propiedad. La diferencia clave con respecto a una hipoteca tradicional radica en los criterios de calificación.

Para la mayoría, la recomendación es buscar financiamiento tradicional a través de un banco. Esto suele ofrecer tasas de interés más favorables y costos más bajos, sin la preocupación de un pago del capital diferido en unos pocos años, que podría resultar difícil de cumplir.

Si aún no calificas para un préstamo tradicional, es fundamental explorar cómo mejorar tu solicitud de hipoteca y trabajar para calificar con un prestamista hipotecario convencional o de la FHA.

Preguntas Frecuentes sobre Hipotecas para la Compra

¿Necesitas respuestas a preguntas comunes sobre préstamos para la compra? A continuación, abordamos algunas de las inquietudes frecuentes.

¿Se Requiere una Tasación para las Hipotecas para la Compra?

Aunque los prestamistas suelen solicitar una tasación de la vivienda, dada la naturaleza de la transacción entre el comprador y el vendedor, esta podría no ser obligatoria. No obstante, se recomienda realizar una tasación para asegurar el valor de la propiedad.

¿Quién Ostenta el Título en una Hipoteca para la Compra?

En una hipoteca para la compra, el vendedor suele retener el título de la casa hasta que el préstamo se haya saldado por completo. Esta estrategia otorga al vendedor una posición ventajosa.

¿Cómo Funciona una Hipoteca Envuelta?

Similar a una hipoteca para la compra, una hipoteca envuelta brinda a compradores no elegibles para un préstamo hipotecario la oportunidad de adquirir una propiedad del vendedor. Este último financia la compra, pero conserva la hipoteca existente, «envolviendo» el préstamo del comprador en el proceso. Mientras el vendedor continúa realizando pagos mensuales de su hipoteca, también recibe pagos mensuales del comprador.

Conclusión sobre Hipotecas Compraventa

Optar por una hipoteca para la compra representa una alternativa válida cuando no se cumplen los requisitos para un financiamiento bancario convencional. No obstante, es crucial explorar todas las opciones con el vendedor, incluyendo acuerdos de arrendamiento con opción a compra y arrendamiento con opción, para determinar la mejor solución según tu situación única. Recuerda que no todas las opciones son adecuadas para todos los compradores.

Si deseas obtener más información sobre hipotecas para la compra o necesitas asesoramiento experto, ¡solicita en línea para explorar tus opciones y ver las aprobaciones posibles! ¡Comencemos tu camino hacia la propiedad hoy mismo!