¿Qué son los pisos de banco?
En muchos casos, los compradores, no tienen claro a quién están comprando un inmueble, cuando hablamos de comprar un piso de banco, ni quien es el vendedor-propietario del inmueble.
Nos referimos a expresiones de compradores como “he comprado un piso de banco” o “le he comprado a (Servihabitat, Altamira, Anticipa etc.)” o “el piso es de un Fondo de Inversión” …
Muchos compradores nos preguntan, ¿pero a quién estoy comprando?
Vamos a intentar dar luz a estas preguntas, ¿pisos de banco?, ¿Servicers?, ¿Fondos de Inversión? etc.
Tras la crisis financiera-inmobiliaria del 2.008, las entidades financieras tuvieron que hacer frente a un gran aluvión de operaciones hipotecarias que fueron cayendo en impago, tanto particulares como empresas de promoción inmobiliaria.
Para gestionar todo este gran volumen surgen en España la figura de los SERVICERS.
¿Qué es un Servicer en comprar un piso de banco?
Son compañías, que en nuestro país, surgen de las entidades financieras para gestionar tanto las operaciones hipotecarias en impago denominadas NPL (del inglés NON PERFORMING LOANS) como de los inmuebles que pasaban a ser propiedad de las entidades en adjudicaciones por procedimientos de ejecuciones judiciales o por daciones de los deudores hipotecarios REO (REAL ESTATE OWNED).
No son los propietarios de los activos, sino los gestores.
Así tenemos como ejemplos Solvia de Banco Sabadell, Anticipa que surgió de Catalunya Caixa, Altamira de Banco Santander, Aliseda de Banco Popular o más antigua de los Servicers, Servihabitat de Caixabank.
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¿Qué es un Fondos de Inversión en comprar un piso de banco?
Todas estas hipotecas en impago y activos (inmuebles) que las entidades financieras tuvieron que asumir, se engloban en Portfolios (carteras).
Estos Portfolios son para las entidades financieras improductivos. El BCE (Banco Central Europeo) aconseja que estos Portfolios de NPL y REO se saquen de los balances.
La fórmula más utilizada es la venta a Fondos de Inversión.
Fondos de Inversión como Blackstone, Cerberus, Apollo entre otros, aterrizan en nuestro país para la compra de estas carteras (Portfolios) y de esta forma las entidades españolas en serios apuros, poder desaguar todos estos activos.
Los Fondos de Inversión se convierten en los grandes propietarios en nuestro país y para la gestión de estas carteras de NPL y REO compran los SERVICERS.
Blackstone adquiere Anticipa RE y el 51% Aliseda, Cerberus entra Anida (actualmente Divarian) y Haya RE, Lone Star en Servihabitat.
Los inmuebles tienen 2 finanlidades:
- Alquiler, se generan sociedades de Inversión denominadas SOCIMI para dedicar estos inmuebles al alquiler.
- Venta, los inmuebles son puestos a la venta por los Servicers ayudados por la red de inmobiliarias del país.
Así que cuando compramos un “piso de banco”, lo que estamos comprando en la mayoría de los casos es un inmueble perteneciente a un Fondo de Inversión, gestionado por un Servicer y comercializado por un API.
¿Cómo comprar un piso de banco? Particularidades (Fondo de Inversión)
Y es que los Fondos de Inversión son los grandes vendedores de producto inmobiliario de nuestro país.
Sólo hay que dirigirse a sus páginas webs para ver el gran volumen de inmuebles y como van continuamente incorporando inmuebles tras su saneamiento.
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¿Dónde encontrar pisos de banco?
Para la búsqueda de pisos de banco, podemos acudir a diferentes medios en internet.
Por un lado están los marketplaces o portales inmobiliarios.
También podemos visitar la web de inmobiliarias con una alta especialización en comercialización de pisos de banco y que operan a nivel nacional.
Pero podemos acudir directamente a las webs de los Servicers que publicitan sus pisos de banco, aunque al final será una inmobiliaria la que nos concertará la visita del inmueble y todos los trámites relacionados con la compraventa.
Aquí os dejamos algunos enlaces de los más importantes para que podáis visitarlos
Nos referimos a los portales inmobiliarios como:
Son inmobiliarias especializadas en producto bancario a nivel nacional como:
Todos los Servicers tienen sus propias webs donde publicitan sus pisos de banco para captar compradores, como:
¿Puedo negociar el precio al comprar un piso de banco?
Puedes intentarlo. Hay un factor importante a la hora de negociar el precio de un inmueble y es lo que denominan DOM (Days On Market) se refiere a los días que ese inmueble lleva en el mercado a la venta. A mayor DOM mayor posibilidad de que te puedan hacer una rebaja del precio.
Otro factor importante es si el inmueble está a nombre de alguna SOCIMI y del tiempo que lleva. Este tipo de sociedades tienen unas ventajas fiscales por la tenencia de los inmuebles en unos plazos determinados. Si el tiempo transcurrido se acerca más al vencimiento del plazo, el Fondo de Inversión estará más dispuesto a rebajar el precio.
El precio que publican ya tiene incluida la cesión al API comercializador. Que no te digan que por comprar un inmueble de banco a buenas condiciones tienen que cobrarte a parte.
¿Qué es PBC al comprar un piso de banco ?
PBC (Prevención y Blanqueo de Capitales) Los Fondos de Inversión cumplen estrictamente las políticas de PBC exigidas en este tipo de operaciones inmobiliarias.
Para los compradores puede ser un proceso tedioso. Se ha de planificar y justificar el origen dinero que se aporta a la operación de compraventa, tanto si es propio como si es aportado por terceros (préstamos de familiares u otras personas), así como la documentación de los terceros que demuestre la capacidad para disponer de esos importes.
Si se adquiere con financiación bancaria, se debe aportar la FEIN (Ficha de Europea de Información Normalizada) donde se recoge el importe que la entidad financiera nos concede para la adquisición del inmueble.
Si quieres saber más te dejamos este enlace al post Comprar piso de banco ¿Qué es PBC y KYC?.
¿Qué hipoteca puedo obtener al comprar un piso de banco?
Hipoteca 100%. Cuando las entidades financieras eran los propietarios de los inmuebles, éstos sí ofrecían hipotecas 100% para la adquisición de sus activos. Ya que su actividad es la financiación hipotecaria.
Desde la entrada de los Fondos de Inversión, esta financiación 100% es cada vez más residual.
Si tu necesidad de financiación es una hipoteca 100% te aconsejamos acudir a un Asesor Hipotecario (te indicamos las 4 razones para contratar un Asesor Hipotecario) para gestionar tu operación podrán ayudarte a conseguir una hipoteca 100%.
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